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Judikatur

Nach den beiden in Verfahren wegen Verbandsklagen ergangenen „Klauselentscheidungen“ 7 Ob 78/06 f (den Teilanwendungsbereich des MRG betreffend) und 1 Ob 241/06 g (den Vollanwendungsbereich des MRG betreffend) liegt nunmehr eine brandaktuelle Entscheidung des Landesgerichtes für ZRS Wien zu GZ 39 R 307/07 x betreffend die Erhaltung/Erneuerung einer Therme vor.

Bekanntlich haben die „Klauselentscheidungen“ die Zulässigkeit vertraglicher Vereinbarungen im Zusammenhang mit einer über § 8 Abs 1 Satz 2 MRG hinausgehenden Instandhaltungspflicht des Mieters insbesondere unter konsumentenschutzrechtlichen Aspekten in Frage gestellt.

Nach diesen Entscheidungen kommt die vertragliche Auferlegung von Erhaltungs- /Instandhaltungspflichten, die den Mieter nach der Gesetzeslage sonst nicht treffen, nicht in Frage, da diese eine unzulässige Beschränkung von Gewährleistungsansprüchen (Zinsminderungsrecht nach § 1096 Abs 1 Satz 2 ABGB) bewirken und damit gegen § 9 Abs 1 KSchG verstoßen würde.

Das LG für ZRS führt nunmehr aus, dass diese „Klauselentscheidungen“ in Verbandsprozessen ergangen sind, in denen jene Bedeutung der Klauseln maßgeblich ist, die sich im Rahmen einer kundenfeindlichsten (konsumentenfeindlichsten) Auslegung ergibt, während im Individualprozess AGB-Bestimmungen bzw. Bestimmungen in Formularverträgen jedoch nach den allgemeinen Auslegungsgrundsätzen der §§ 914, 915 ABGB auszulegen sind.

Das LG für ZRS führt ausdrücklich aus, dass sich eine kritiklose Übernahme der Rechtsausführungen der Senate 1 und 7 des OGH auf die Rechtsbeziehungen zwischen zwei Mietvertragsparteien verbietet.

Abgesehen davon müsse die Richtigkeit der Erwägungen des Höchstgerichts in Frage gestellt werden.

Das LG für ZRS Wien führt aus, dass das in Satz 2 des 1096 Abs 1 ABGB geregelte Zinsminderungsrecht unstrittig eine Gewährleistungsfolge eigener Art darstellt.

Nach Ansicht des LG für ZRS besteht allerdings keine Notwendigkeit, auch Satz 1 des § 1096 Abs 1 ABGB als „Ausdruck der bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht des Vermieters“ aufzufassen.

Das LG für ZRS führt aus, dass das Mietzinsminderungsrecht somit nicht zum Tragen kommt, wenn vom Bestandgeber das vertraglich Geschuldete in vollem Umfang geleistet wird (Vonkilch, wobl 2007, 193). Zu prüfen sei daher zunächst, welche Erhaltungspflichten vom Vermieter - aufgrund des Vertrages oder aufgrund des Gesetzes - geschuldet werden. Erst in einem zweiten Schritt sei zu untersuchen, ob der Vermieter seine Verpflichtungen - verschuldet oder unverschuldet - nicht erfüllt hat, ob also ein „Gewährleistungsfall“ vorliegt, der die Zinsminderung zur Folge hat.

Ausgehend von der vom LG für ZRS vertretenen Ansicht, dass es sich bei der Erhaltungspflicht des § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB (Anm.: Verpflichtung des Bestandgebers zur Übergabe und Erhaltung des Bestandgegenstandes in brauchbarem Zustand) nicht um den Ausdruck einer Gewährleistungspflicht, sondern um eine Hauptleistungspflicht des Vermieters handelt, kann die inkriminierte Klausel (konkret: die Überwälzung der Erhaltungspflicht der Therme) nicht deshalb unwirksam sein, weil sie iSd § 9 Abs 1 KSchG Gewährleistungsrechte des Verbrauchers ausschlösse oder einschränkte.

Zu prüfen bleibe daher nach der Rechtsansicht des LG für ZRS Wien, ob die Klausel gegen die (relativ zu Gunsten des Mieters) zwingenden Bestimmungen des MRG verstößt.

Das LG für ZRS führt ausdrücklich aus, dass es zumindest bis zu den sogenannten „Klauselentscheidungen“ der herrschenden Rechtsprechung entsprach, dass im Vollanwendungsbereich der §§ 3 und 6 MRG die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren des Bestandobjekts während aufrechten Bestandverhältnisses abschließend und unverzichtbar dahin geregelt ist, dass sie nur die Behebung ernster Schäden des Hauses im Inneren des Bestandobjekts umfasst.

Das LG für ZRS führt aus, dass die Tatsache, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG eine eingeschränkte ist, in Österreich eine lange mietrechtliche Tradition hat und auf der Tatsache fußt, dass der Vermieter dort typischerweise an Mietzinsobergrenzen gebunden ist.

Erhaltungsarbeiten, die über die in § 3 MRG genannten hinausgehen, können sich also als unfinanzierbar herausstellen, zumal für solche Arbeiten eine Hauptmietzinserhöhung nach § 18 MRG nicht in Frage kommt und sie auch bei der - gerade für die Hauptmietzinserhöhung maßgeblichen - Ermittlung der Hauptmietzinsreserve nach § 20 MRG unberücksichtigt bleiben.

Auch den Materialien zum MRG ist in keiner Weise zu entnehmen, dass der Gesetzgeber des MRG an dieser schon dem MG inhärenten Interdependenz von Hauptmietzins und Erhaltung etwas ändern wollte.

Die Wohnrechtsnovelle 2006 hat darüber hinaus gezeigt, dass es der Gesetzgeber offenbar (nach wie vor) für erforderlich hält, allfällige Annäherungen der gemäß § 3 MRG dem Vermieter obliegenden Erhaltungsmaßnahmen an den Erhaltungsstandard des § 1096 ABGB (wie die Ausweitung der Erhaltungspflichten auch auf die Beseitigung von vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdungen) eigens gesetzlich zu verfügen, so dass er in Bezug auf den Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters nach wie vor von einer völligen Verdrängung des § 1096 ABGB durch § 3 MRG ausgehen dürfte (Vonkilch in Hausmann/Vonkilch § 8 Rz 18a).

Die Erhaltung - und allenfalls Erneuerung einer Therme zählt nicht zu den in § 3 Abs 2 MRG geregelten Erhaltungspflichten des Vermieters. Gemäß § 3 Abs 2 Z 2 MRG beschränkt sich die Erhaltungspflicht des Vermieters im Inneren der Bestandobjekte auf solche Arbeiten, die zur Behebung von ernsten Schäden des Hauses oder zur Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung erforderlich sind. Eine schadhafte Therme (ohne damit verbundene Brand- oder Explosionsgefahr) stellt nach der Judikatur keinen ernsten Schaden des Hauses dar.

Weiters verweist das LG für ZRS auf § 16 Abs 2 Z 3 in der Fassung des 3. WÄG.

Nach dieser Gesetzesbestimmung ist die Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung einer Etagenheizung, die er errichtet oder deren Errichtungskosten er übernommen hat, durch einen entsprechenden Zuschlag zum Richtwert zu berücksichtigen. Eine solche Verpflichtung hat der Beklagte im vorliegenden Fall nicht übernommen, weshalb er auch nicht zur Erhaltung (und allfälligen Erneuerung) der zum Zeitpunkt der Anmietung der Wohnung vorhandenen Therme verpflichtet ist.

In Übereinstimmung mit der überwiegenden Lehre und der bisher überwiegenden Rechtsprechung, insbesondere der Rechtsprechung des LG für ZRS Wien (zuletzt 38 R 2/08 p) ist festzuhalten, dass den Vermieter im Vollanwendungsbereich des MRG mangels ausdrücklicher mietvertraglicher Regelung keine Erhaltungspflicht hinsichtlich einer im Mietobjekt befindlichen Therme trifft.

Ein nach § 1097 ABGB gestützter Aufwandsersatzanspruch des Mieters, der die Therme auf eigene Kosten erneuern ließ, scheidet während aufrechten Mietverhältnisses daher aus, da es sich bei der Erneuerung der Therme nicht um einen „dem Bestandgeber obliegenden Aufwand“ (§§ 1097, 1036 ABGB) handelt. Die Mieterin ist daher auf allfällige Ansprüche bei Beendigung des Mietverhältnisses (§ 10 MRG und §§ 1097, 1037 ABGB) zu verweisen.

Das LG für ZRS Wien hat in gegenständlichem Fall die Revision an den Obersten Gerichtshof zugelassen und führt dazu aus, dass angesichts der Diskussion im Schrifttum, der teilweise uneinheitlichen Judikatur und der Verunsicherung der Bevölkerung durch Aussendungen sowie diverse unrichtige Zeitungsmeldungen, es sich bei der Frage nach dem Umfang der Erhaltungspflicht des Vermieters im Vollanwendungsbereich des MRG um eine erhebliche Rechtsfrage im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO handelt.

Die Entscheidung ist somit noch nicht rechtskräftig, die Frage, ob den Vermieter für Maßnahmen, die weder seiner zwingenden Erhaltungspflicht nach § 3 MRG, noch der Wartungs- bzw. Instandhaltungspflicht des Mieters nach § 8 Abs 1 Satz 2 MRG unterliegen, Erhaltungspflichten nach § 1096 Abs 1 Satz 1 ABGB treffen, harrt der Entscheidung durch den Obersten Gerichtshof.

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